La Nueva Ley Hipotecaria

Este año hemos podido ver que el Gobierno comenzó la elaboración de un anteproyecto de la Nueva Ley Hipotecaria. Este proyecto se prevé que se apruebe y se ponga en funcionamiento en el próximo año 2018.

¿Por qué una nueva ley hipotecaria?

Esta reforma nace del periodo de crisis que sufrió y aún sigue sufriendo nuestro país, donde aumento el número de impagos hipotecarios han tenido como consecuencia, pérdidas y desahucios, afectando a su vez a la banca.

Aunque esta ley se revisó en 2015, no ha sufrido modificaciones desde 1946, por lo que ha quedado obsoleta en los tiempos que corren y obsoleta ante la UE.

Por ello se ha de incorporar al ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia hipotecaria, que marcan las reglas de juego comunes para el sistema hipotecario europeo, cumpliendo así  con la exigencia de Bruselas.

Objetivos

Principalmente esta nueva ley busca;

1. Proteger a los consumidores.
2. Aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, siendo más sencillo el cambio de condiciones del préstamo, incluso amortizarlo con un coste menor.
3. Evitar demandas contra la banca y dar seguridad jurídica al sector financiero.

Novedades y Consecuencias de estas

Proteger a los consumidores:

Principalmente se quiere evitar los desahucios y penalizaciones, por lo que:

• Se endurecen las condiciones para que un banco pueda ejecutar una hipoteca y quedarse con la vivienda.
• En el caso de algún impago, los bancos no podrán cobrar el interés que anteriormente pactado. Con esta nueva ley el interés de demora será 9%. (Tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%).
• Hoy por hoy, los bancos podían usar la cláusula de vencimiento anticipado, que da por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo acordado en el momento en el que deudor contempla un impago de tres mensualidades. Con la nueva ley se establecen unos niveles más altos.
• El banco no podrá ejecutar la hipoteca durante la primera mitad de vida de la hipoteca hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado 9 meses impagados. En el caso de que los impagos se produzcan durante la segunda mitad de vida de la hipoteca, el porcentaje se eleva hasta el 4% del capital o se hayan acumulado 12 meses impagados. Esta nueva cláusula de vencimiento anticipado se aplicará a todos los créditos hipotecarios vigentes.

Los bancos tendrán que mirar por productos que beneficien al cliente.  Salvo que este se beneficie, los bancos no podrán exigir contratar productos adicionales. Además de que estas ofertas deberán ser aprobadas por el Banco de España.

• Por otro lado también se incluirá una lista de cláusulas abusivas que quedarán prohibidas, como por ejemplo las cláusulas suelo o todas las que hayan considerado los tribunales. Por lo que si en el contrato aparece una clausula declarada abusiva puede ser retirada.

Esta nueva ley quiere abarcar a todas las personas físicas, lo que también incluye a los autónomos.

Aumentar la transparencia

Para asegurarse que el futuro hipotecado conoce todas las condiciones del contrato, este después de recoger la documentación en el Banco, debe acudir a un notario para que verifíquela legalidad y asegure que no hay ninguna cláusula abusiva, aparte de resolver las dudas legales que le cliente pueda tener.

Todos aquellos notarios y registradores que no cumplan con sus labores de información y supervisión pueden recibir una sanción.

Previamente se obligaba a la entidad financiera a facilitar al cliente todas las ofertas existentes en el mercado, y a entregarle una copia del contrato, donde ahora se incluye “quién se hace cargo de los gastos”, es decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la hipoteca.

Otras novedades a recalcar:

• Creación de un modelo sencillo de hipoteca.

Esto hará que pueda ser entendible para personas que no tengan nociones financieras. Este modelo estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes así lo acuerdan.

• Reducción de costes al cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo.

Esto se puede ser con tu entidad o con otra, en este último caso la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los 3 primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

• Reducción de las comisiones por cancelación anticipada.

En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del 5º año. En las hipotecas fijas, el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.

En ambos casos, el Ministerio de Economía deja claro que la comisión se aplicará sobre la cantidad que adelante el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta ahora.

• El banco deberá desglosar en el contrato los gastos de formalización, sin embargo no especificará quién debe pagar estos costes asociados.

Todos estos cambios solo  afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación. (Excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado).

Por otro lado, sigue sin aparecer la posibilidad de la “dación en pago”. Es decir, entregar la vivienda a modo de modo de pago para saldar un crédito hipotecario.